饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行三万日元等于多少人民币多少决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产经(jīng三万日元等于多少人民币多少)纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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